- Dienst
- Buitenlands vastgoed structureren
Op deze pagina
Bijgewerkt: 15/06/2026
Auteur: Wim Vermeulen
Buitenlands vastgoed structureren
Een tweede verblijf zonder fiscale kater
Een appartement aan de Costa, een huis in de Provence, een chalet in de Alpen: buitenlands vastgoed is voor veel Belgische families de bekroning van jaren werken. Maar met de sleutels komt een dubbele rechtsorde binnen: twee belastingstelsels, twee erfrechtsystemen en lokale regels die niemand u bij het tekenen uitlegde. De gevolgen duiken vaak pas jaren later op, bij een verhuur, een verkoop of een overlijden.
Cazimir begeleidt de volledige levenscyclus van buitenlands vastgoed: de aankoopstructuur, de jaarlijkse fiscaliteit in beide landen, en vooral de overdracht naar de volgende generatie, het luik waar zonder planning het meeste verloren gaat. We werken daarvoor samen met een vast netwerk van lokale adviseurs, met ons kantoor als regisseur.
1. Twee rechtsordes, één plan
Elk buitenlands pand leeft in twee werelden tegelijk. Het ligt in een land dat het belast, volgens eigen regels voor aankoop, verhuur, vermogen en vererving. En het behoort toe aan een Belgische rijksinwoner, die het moet aangeven in zijn Belgische belastingaangifte en wiens volledige nalatenschap, ook het buitenlandse pand, onder de Belgische erfbelasting valt. De dubbelbelastingverdragen en verrekeningsmechanismen milderen de overlapping, maar heffen ze niet op.
De structuur waarin u koopt, bepaalt hoe die twee werelden op elkaar inwerken: privé in volle eigendom, met een gesplitste aankoop vruchtgebruik en blote eigendom die de latere vererving al voorbereidt, of via een lokale vennootschapsvorm zoals de Franse SCI, die ginds gebruikelijk is maar door de Belgische fiscus met eigen ogen wordt bekeken. Wat ter plaatse als standaardadvies geldt, pakt voor een Belgische eigenaar geregeld anders uit. Net daarom hoort de regie van de structuur bij een adviseur die beide kanten overziet.
2. Wanneer schakelt u ons best in?
Het ideale moment is vóór de aankoop, maar onze begeleiding loont in elk van deze situaties:
U plant de aankoop van een tweede verblijf in het buitenland en wil de structuur vooraf juist zetten
De lokale makelaar of notaris stelt een vennootschapsvorm voor, zoals een SCI, en u wil de Belgische gevolgen kennen
U bezit al buitenlands vastgoed en wil de aangiftes, de verhuur en de fiscaliteit in beide landen op orde brengen
U wil het buitenlandse pand schenken aan uw kinderen of opnemen in uw successieplanning
U erfde buitenlands vastgoed en moet de afwikkeling in twee landen organiseren
U overweegt de verkoop van uw buitenlands pand en wil de meerwaarde- en andere belastingen in beide landen kennen
3. Onze aanpak
Vóór de aankoop bepalen we samen de structuur: wie koopt, in welke verhouding, met of zonder gesplitsing tussen vruchtgebruik en blote eigendom, en privé of via een vehikel. We rekenen daarbij drie horizonten tegelijk door: de aankoopkosten, de jaarlijkse fiscaliteit op gebruik en verhuur, en de latere overdracht bij schenking of overlijden. De beste structuur scoort op alle drie, niet enkel op de eerste.
Voor de lokale uitvoering werken we samen met advocaten en notarissen ter plaatse uit ons netwerk, terwijl wij de regie houden en de Belgische kant verzorgen: de aangifteverplichtingen, de toepassing van de verdragen en de inbedding in uw huwelijkscontract, testament en bredere planning. Zo vermijdt u het klassieke scenario waarin het Spaanse advies en het Belgische advies elk apart kloppen, maar samen niet.
4. Hoe wij u bijstaan
Aankoopstructurering
Privé, gesplitst of via een vehikel: we bepalen de structuur die in beide landen samen het beste resultaat geeft.
Gesplitste aankoop met de kinderen
Door de blote eigendom meteen bij de kinderen te leggen, bereidt de aankoop zelf de vererving al voor. We toetsen de techniek aan de regels van beide landen.
Doorlichting van lokale vehikels
SCI’s en andere lokale vennootschapsvormen toetsen we aan hun Belgische fiscale behandeling vóór u erin stapt, of we lichten bestaande structuren door.
Jaarlijkse fiscaliteit in twee landen
We organiseren de aangifte van het buitenlandse pand in België en stemmen af met de lokale verplichtingen, inclusief verhuur en vermogensbelastingen.
Successieplanning over de grens
Schenking, testament en huwelijkscontract worden afgestemd op het buitenlandse pand, met gebruik van de Europese regels over toepasselijk erfrecht.
Afwikkeling van buitenlandse nalatenschappen
Bij een overlijden coördineren we de afwikkeling in beide landen en benutten we de verrekening die dubbele erfbelasting mildert.
Begeleiding bij verkoop
We brengen de meerwaardebelasting en kosten in beide landen in kaart en structureren de verkoop en de repatriëring van de opbrengst.
5. Veelgestelde vragen over buitenlands vastgoed
Moet ik mijn buitenlands vastgoed aangeven in België?
Ja. Als Belgisch rijksinwoner geeft u uw buitenlandse panden aan in uw belastingaangifte, op basis van een toegekend kadastraal inkomen, en meldt u ze waar vereist. De verdragen vermijden dat de huurinkomsten dubbel belast worden, maar het buitenlandse inkomen telt wel mee voor het tarief op uw overige inkomsten. Correcte aangifte is hier de basis van alles.
Betaal ik bij overlijden erfbelasting in twee landen?
Is kopen via een Franse SCI een goed idee?
Kan ik mijn buitenlands pand schenken aan mijn kinderen?
Welk erfrecht geldt voor mijn buitenlands vastgoed?
Uw aanspreekpunt
Wim Vermeulen
Advocaat - Vennoot
Een eerste gesprek van dertig minuten is kosteloos en vrijblijvend.
Artikels over buitenlands vastgoed
NIEUWSFLASH / Het nieuwe jaar brengt niet enkel goede voornemens, maar ook enkele belangrijke fiscale hervormingen met zich mee
Spaanse vermogensbelasting: hooggerechtshof maakt Spaans vastgoed nog interessanter voor Belgen
Andere diensten
Kapitaalvermindering uitvoeren
Vastgoed schenken aan kinderen
Vastgoedportefeuille fiscaal optimaliseren
We luisteren graag voordat we adviseren
Vertel ons uw situatie. In een eerste gesprek van dertig minuten brengen we samen in kaart wat u nodig heeft, kosteloos en vrijblijvend.